01从“上海广场”到“WeWork”：一块招牌背后的20年沉浮

12月的淮海中路，午后两点，阳光斜照在“上海广场”几个大字上，白色WeWork Logo在玻璃幕墙里若隐若现。

这里曾是90年代初“出道即巅峰”的城市名片，如今剥去斑驳外壳，以共享办公的姿态重返舞台。

商业地产头条摄

重装后的上海广场，圆弧形正门线条通透，3—6层被WeWork整体拿下，首批1600个工位已开出六成，未来可容纳3600人。

“办公人群”成为商场最核心的客群，围绕他们，一二楼业态被重新拼图，商办边界被悄悄打破。

02城市更新“烫手山芋”为何选中上海广场？

◆ 老地标的新命题

上海广场诞生于1995年，一度集齐GUESS、丝芙兰等国际品牌，却因运营固化、消费迭代滞后，“出道即巅峰”后迅速掉队。

同期，淮海中路商圈让位于人民路、南京路，“顶流”光环逐渐暗淡。

许多老旧物业都在等待被盘活，而城市更新被推向风口——共享办公、书店、奢侈品、民宿酒店等多元业态蜂拥而至，试图给老建筑新的心跳。

WeWork上海广场社区 来源/WeWork官方微信

◆ 一场年夜饭敲定的合作

2018年初，WeWork中国地产团队在六楼餐厅吃年夜饭，窗外就是冷清的上海广场。

“这个地方就应该是WeWork！”有人半开玩笑。

一句话点燃了合作火种。

陈臻——2017年底加入WeWork中国的商业地产副总裁——把“找可爆改旧物业”写进KPI，威海路696号旧鸦片工场就是他操盘的成名作。

当仲量联行打来电话“去了解一下”时，他既兴奋又压力山大：“大上海、淮海东路，一步走错就砸招牌。”

最终，上海广场与WeWork一拍即合，“本土化战略”落地第一个重量级样本。

03四年三易主，15次“改头换面”后终于等来救命稻草？

◆ 15年4次易主，品牌光环几近耗尽

1999年超市展曾让上海广场风靡全国；2005年后却一路下坡：

2007年投身摩根士丹利，短暂改名“无限度广场”；

2013年再易主浙江红楼；

同期大上海时代广场、K11、环贸iapm相继开业，“三强环伺”让淮海中路西段客流被迅速分流。

WeWork上海广场社区 来源/WeWork官方微信

◆ 股东25亿元豪赌“商办融合”

2018年四方股东——新加坡美罗、新疆华凌、融创、御沣——出资25亿元接盘。

新团队给出破局思路：

摒弃传统百货思维，把4—5万方小体量做成“城市更新节点”；

引入WeWork做轻资产运营，用办公人流反哺商业。

于是，“一楼艺术展+二楼精品零售+三楼以上共享办公”的组合正式落地。

04当共享办公遇上城市更新：谁在抢跑？怎么盈利？

◆ 美国经验：从汽车尾气到人文复兴

20世纪60—70年代，美国战后经济腾飞，汽车与住房消费激增，城市老化严重。

纽约、芝加哥率先启动“城市更新”计划——拆烂尾楼、修地铁、引文创产业，让老城核心重新沸腾。

今天的中国正经历相似拐点：城镇化率逼近60%，“增量时代结束，存量时代开启”。

WeWork威海路社区改造后 来源/WeWork官方微信

改造后的上海广场 来源/上海广场

◆ 资本涌入：不是想做空间，是拿不到地

“大量资本涌向城市更新，根本原因是一级市场拿不到地。”陈臻笑称。

优客工场、氪空间、无界空间、Qloud……共享办公玩家集体入场；奢侈品、书店、民宿也来分一杯羹。

“位置好、故事硬”的旧改项目依旧稀缺：北京王府井、广州北京路、上海威海路、淮海中路……谁先拿到地，谁先讲故事。

但好地段≠好生意，“一白遮百丑”的幻觉最容易坑人。

机电条件、景观采光、历史保护、改造成本……任何一环掉链子，都可能让项目从“爆款”变“爆雷”。

◆ 盈亏平衡：窗边工位与网红天梯的博弈

老建筑自带历史光环，却也带着“枷锁”。

自然采光：大家都想坐窗边，中间区域怎么办？设计成共享区，水吧、灯光、音乐全上阵；

网红天梯：巨幅壁画+螺旋楼梯几乎成标配；

客群锁定：新款IP型快消公司、MCN机构、文化创意公司占WeWork客户近75%，“每天固定来、一待数小时”的稳定流量才是盈利密码。

陈臻坦言：“就算拿到地，能不能赚钱仍很难说。”

但赛道正热，资本兴奋，“疯狂过的共享办公玩家们”需要像老建筑一样，舍得投入与等待。

在淮海中路干道上，有两个商圈——淮海中路商圈和新天地商圈。区域内商业项目大都从2018年其进行大调改，彼时正是淮海中路商圈形态业态提升总体方案提出之际。方案提出：着力改造提升新天地活力街区和环复兴公园文化体验休闲区的“一轴两圈”总体规划方案，进一步加大对淮海路的改造。

数据来源/国家统计局

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