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代建政策政策密集落地

一季度代建政策延续了近两年的密集出台态势，8个省市（县）相继发布相关文件，覆盖包头、深圳、十堰、汕头等地，政策层级从地级市向县域下沉，代建制正从东部沿海向中西部加速渗透。

2026年一季度城投拿地占比48%

在重点监测的30个城市中，1 - 3月城投及平台公司参与拿地面积不足600万平方米，较2025年同期下降33%，创下自2021年以来的最低值。拿地占比为48.4%，较2025年第四季度下降16.1个百分点，与去年同期相比基本持平，仅下降1.1个百分点。

绿城管理积极布局创新业务

3月31日，在绿城管理2025年业绩发布会上，该公司表示，2026年是其“战略2030”的开局之年，战略愿景已升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。在业务布局方面，坚持“主业筑基，创新拓业”的策略，即绿城管理在巩固代建主业的同时，将围绕产业链价值延伸与地理空间延伸，探寻新的增长方向。

一季度代建中标同比降9%

2026年第一季度，代建中标项目达103个，与去年同期相比下降9%，在2025年中标数量达到峰值后出现显著回落。

01行业政策：政策密集落地，覆盖范围向县域与中西部延伸

一季度代建政策延续了近两年的密集出台态势，8个省市（县）相继发布相关文件，覆盖包头、深圳、十堰、汕头等地，政策层级从地级市向县域下沉，代建制正从东部沿海向中西部加速渗透。

从政策内容看：

第一，各地普遍聚焦制度完善与机制创新。包头、十堰、贺兰等地首次建立代建管理办法，明确代建范围、程序及各方权责；深圳福田延长既有办法有效期至2029年，并细化行政代建与市场化代建的双轨机制；通江、黄山、郁南则在政府投资项目管理中明确代建制的适用空间。这种"新建+优化+援引"的多元路径，反映出不同地区代建发展阶段的差异性。

第二，各地对代建模式的探索更趋精细。深圳福田将行政代建与市场化代建分层设置门槛，行政代建适用于3000万元以上项目，市场化代建则需5000万元以上方可申请技术指导；包头设立专门代建中心，实行集中建设管理，代建管理费由管理单位与代建中心按3:7分摊；郁南则允许经县政府批准后通过招标选择市场化代建单位。这种"政府主导、市场参与"的格局正在形成。

第三，代建门槛的差异化设置同样体现政策灵活性。包头将代建起点定为80万元，覆盖范围较广；贺兰设定500万元门槛，聚焦重点项目；深圳福田则根据模式不同分层管理。这种差异化既考虑了地方财政承受能力，也兼顾了项目管理的专业性需求。

第四，监管机制的创新是另一亮点。深圳福田要求代建项目全部纳入智慧化监管平台，实施从立项到投入使用全过程的行为记录与实时评分，并建立第三方后评价制度；十堰明确"除法律法规有明确规定外，不得新增评估评审内容和环节"，优化审批服务；贺兰对代建管理费超过500万元的项目要求提交政府常务会研究，强化资金管控。这些举措推动代建管理从"重审批"向"重监管"转变。

第五，技术导向在政策中亦有体现。包头、贺兰等地明确代建项目优先采用装配式、BIM等技术，相应费用列入投资估算，与住建部"好房子"建设要求形成呼应。汕头专门出台"三旧"改造配套公共服务设施代建管理办法，将代建制延伸至城市更新领域，明确建设资金从土地出让收入中优先安排，拓宽了代建业务的应用场景。

总体而言，一季度代建政策呈现"制度全覆盖、模式多元化、监管趋严、领域拓宽"的特征。随着更多省市加入代建制度建设的行列，代建行业正从试点探索迈向常态化发展。

这些政策的落地，我们认为会对代建行业带来多重影响：政府投资项目、城市更新等领域需求持续释放，市场空间进一步扩容；政策对代建单位的专业能力、技术应用、风险管理提出更高要求，推动行业从规模扩张向专业服务转型；市场化代建主体的参与则加剧竞争，倒逼企业提升核心竞争力。

对于代建企业而言，需把握政策红利，重点布局政策支持领域，强化全过程咨询、技术应用等综合能力，完善全周期风险管控，拥抱数字化转型，同时加强政企合作，以合规经营与优质服务抢占市场先机，在行业规范化发展浪潮中实现高质量成长。

02城投拿地：规模同比降三成，一季度占比同比下降1.1pts（略）03企业洞察：代建企业聚焦专业价值兑现，绿城管理探索代建出海（部分略）1、代建市场竞争加剧，绿城管理积极布局创新业务

3月31日，在绿城管理2025年业绩发布会上，该公司表示，2026年是其“战略2030”的开局之年，战略愿景已升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。在业务布局方面，坚持“主业筑基，创新拓业”的策略，即绿城管理在巩固代建主业的同时，将围绕产业链价值延伸与地理空间延伸，探寻新的增长方向。

其中，代建主业是绿城管理的核心支撑与立足根基。通过优化区域结构、深化全国布局以及优化业务结构来夯实三大主业，同时聚焦战略客户、把握业务风口等举措，确保传统代建业务实现有质量的健康发展。

而创新业务作为穿越周期的稳定保障与增长动力，从产业链价值延伸与地理空间延伸两个维度进行试点与探索。

我们认为，创新业务是绿城管理在国内代建市场竞争加剧、利润空间压缩的背景下所做出的战略抉择。目前，代建赛道进入“平稳分化期”，规模增长放缓、利润率面临压力，头部企业需要寻求新的增长极。

在产业链价值延伸方面，绿城管理将围绕代建主业向上下游拓展，涉及后家装、新房代销、租赁运营、物业服务及城市更新等领域。

其中，旗下6家设计类专业公司已形成成熟的业务体系，并贡献稳定的利润。后家装业务也在稳步推进，该业务方向依托代建主业积累的委托方资源与项目入口，具备客户基础优势。然而，后端服务面向C端市场，需要重建服务能力与品牌认知。

在地理空间延伸方面，绿城管理着重强调重点布局海外代建业务，探索“一带一路”国家的代建机会，并为在海外投资的中国企业提供服务。

绿城管理在海外代建探索方面具备三个核心优势：其一，股东资源协同优势。中交集团作为全球领先的特大型基础设施综合服务商，海外优势显著，业务覆盖150多个国家，在这些国家和地区拥有强大的属地资源、政府协调能力以及丰富的项目储备。随着合作的持续深入，这些资源能够为绿城管理的海外拓展提供良好的先天条件；其二，模式适配优势。代建作为轻资产业务，相较于传统开发模式，更适合海外市场拓展，风险相对可控，符合绿城管理“坚守轻资产商业模式”的战略定位；其三，组织配套前置优势。绿城管理已成立海外代建事业部，从组织架构、协同机制、人员储备等方面完成了前置准备工作，目前已有多个项目处于接洽阶段。

值得关注的是，作为新业务的海外代建面临着风险与挑战，包括属地化运营、盈利模式验证以及地缘政治等不确定性风险。

综合来看，两大创新方向具备客户、能力与资源的协同效应，共同支撑绿城管理从“中国房地产轻资产开发模式引领者”向“中国房地产全周期综合服务引领者”的战略升级。

当然，在面对创新业务和新市场时，绿城管理明确提出秉持“试点先行、审慎评估、稳步推进、严控风险”的原则加以推进。

短期内，产业链延伸有望贡献增量收入；海外业务现阶段以试点落地为主，从中长期来看，若海外模式得以成功运行，有望成为绿城管理的第二增长曲线。

2、项目落地与模式创新双轮驱动，代建企业聚焦专业价值兑现（略）04重点项目：远洋建管县域市场代销成功破局，上湾玖峯首开破3亿（略）05招投标：一季度中标数量103个，长三角占比下滑18pts（部分略）1、2026年代建项目中标量103个，同比下降9%

2026年第一季度，代建中标项目达103个，与去年同期相比下降9%，在2025年中标数量达到峰值后出现显著回落。若将时间跨度拉长至2024年，2026年第一季度的中标数量仅高于2025年第四季度，为近两年的次低水平，较2024年和2025年的季度平均值分别下降20%和21%。这一情况表明，在大量代建企业进入市场后，整体业务拓展的竞争愈发激烈，拓展速度有所减缓。

2、国资招标项目数量占比达90%，以全过程代建、安置房为主（略）

3、三四线中标占比仍占近五成，长三角占比下滑18pts（略）

目录

一季度中标数量同比下降9%，城投拿地面积创五年新低

一、行业政策：政策密集落地，覆盖范围向县域与中西部延伸 

二、城投拿地：规模同比降三成，一季度占比同比下降1.1pts 

三、企业洞察：代建企业聚焦专业价值兑现，绿城管理探索代建出海

1、代建市场竞争加剧，绿城管理积极布局创新业务 

2、项目落地与模式创新双轮驱动，代建企业聚焦专业价值兑现 

四、重点项目：远洋建管县域市场代销成功破局，上湾玖峯首开破3亿

1、远洋建管石家庄翡翠书香：县域市场成功破局，重塑项目成就销冠盘 

2、金地管理上湾玖峯：73天示范区开放，首开劲销112套破3亿 

五、招投标：一季度中标数量103个，长三角占比下滑18pts

1、2026年代建项目中标量103个，同比下降9% 

2、国资招标项目数量占比达90%，以全过程代建、安置房为主 

3、三四线中标占比仍占近五成，长三角占比下滑18pts

普睿地产研究

普睿数智研究中心聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。