新政落地、春节积压需求集中释放，房东的出货窗口期已全开。

但对买家而言，纠结从未停止：现在出手怕买贵，再等等怕踏空大涨，到底该观望捡漏，还是果断上车？

我的看法是：

1、趋势平稳，不会大涨，也难大跌

一方面这次政策本身比较温和、克制，是激活在沪购买力，减轻置业压力，不是让全国小伙伴来炒房；信号是稳市场，不是拉房价。

另一方面，二手房库存依然充足，买方主动权还在。

更重要的，经济基本面需要时间修复，房价最终还是看经济。

2、刚需自住、要结婚、要上学：该上就上

小阳春是全年选房最舒服的阶段，好楼层、好位置、选择面最宽，或许还能淘到低价笋盘。

按照年前的成交趋势，低价房源会被最先扫光，留下来的要么有硬伤，要么房东咬死价格不松口。

现在是你挑房子，晚了就是房子挑你，到时你有可能碰到头最铁的房东。

租售比我觉得房子自住满意，还不错，比如2.5-3%，可以果断入了！

3、改善需求：有钱闭眼入，想划算不妨等等年中

如果你资金充足、看的是真正优质改善盘：地段好、物业好、户型好，小阳春直接入。好改善一直稀缺，回暖最先抢的就是改善盘，越等好房越少，议价空间越小。

但如果你想精打细算、不着急住，我觉得可以等到年中再看。

今年是新房解禁大年，大量次新集中入市，供应会突然变多，不排除有资金紧张的房东急售，到时选择更多、议价更友好。

4、外地家长给子女买房：看杠杆，看收入

我觉得不妨观察一下小孩的收入和发展前景再说，如果资金充裕、贷款少、孩子收入不错，可以入，提前占位上海资产。

如果贷款偏高、孩子收入一般，建议缓缓。

说一下价格，我判断是比较平稳的，买入大跌或者踏空大涨都不太可能。

具体理由如下：

房东层面，新政一出，确实会有房东试探性涨价，但我想如此好的窗口期，理性的房东应该是稳价出货。

涨价的房东，本质上是在给不涨价、诚心卖的房东做嫁衣。除非你家小区极度稀缺、挂牌量极低，否则盲目涨价，只会把客户逼去隔壁。市场很现实，谁先诚意，谁先成交。

库存层面，链家外网看似少，总量依然充足，买方主动权并没有消失。

之前说过链家外网挂牌量低于8万套，发出去之后，中介也发来一张图，分享给大家：

内外网加起来，数据截至2月25日有13万+套，整体量还是比较多的。

其实春节前，成交量很不错，但大趋势放量微跌，不少房东选择不卖转租，或是憋着等到小阳春再挂出来；当然也会有新的房东趁着新政+小阳春，下定卖房决心，这也意味着：

接下来挂牌量很可能再上一波。

对购房者来说，这是好事：

选择面会更宽，二手房本来就讲机缘，你苦等的楼层、位置、户型，很可能就在这一波里出现。

其次年前的价格，很多市区老小区差不多到底了，100万出头就能买在内环旁甚至买进内环。

有些房源的租售比还不止3%，比如135万的房子能租3600元/月，租售比约3.2%，有地段、有流动性、有高租售比托底，这种房子，再跌的空间不大了。

目测下来，普陀曹杨宜川、武宁、长寿路；长宁内环；杨浦内环；浦东世博比较多。

预算在200万左右的刚需，可以放心看——市区很多老小区再大幅降价的空间已经很小。

那我们顺便看一下，以8万套外网挂牌为基底，300万以下挂牌房源都在哪里？

内环内占5.9%，内中环12.4%，中外环15.6%。

中心城区中，普陀、杨浦、浦东的老小区比较多，竞争会比较激烈。

这里面，100-150万、150-200万比较集中的小区有哪些？

接着是这次新政，我认为是比较精准、克制、温和的。

它依然有门槛，社保、个税、5年居住证，面向的是真正在上海工作、生活、长期留下来的人。释放的是被卡住的真实需求，不是开门放水让全国资金来炒房。

再加上公积金提升、房产税优化，都是在降低自住成本。

政策传递的信号非常清晰：

止跌回稳，而不是止跌回涨。

最后，也是最关键的，看经济！我觉得需要时间，没有宏观支撑，就不可能有单边大涨。

接着，今天是3月1日，2月二手房数据也出炉了，常规报一下数据：全口径成交11315套，因为过年原因也不去过多对比了，3月份我们会监测新政之后的看房数据。

这里就看两组数据，希望能给大家买房一些参考：

其一，链家2月26日的7天带看数据（包含部分过年时间，所以相对较少）

其二，截至2月25日，2月份二手房网签数据，大家都在买哪些小区？

最后，你怎么看，欢迎文末留言讨论~